A nagy áfacsökkentés miatt olcsóbbak lehetnek az új építésű lakások, rendben. De mennyi fejlesztés indul? Valóban robban heteken belül a kínálat? Mikor érdemes venni, mennyit érdemes várni a döntéssel? Mi lesz az újszerű lakások és a használtak piacán? A januári Forbesban Déry Attila, a Otthon Centrum vezető elemzője beszélt ezekről, de csak egy oldalunk volt, sok minden nem fért be a lapba. Íme az interjú teljes verziója.
Mennyivel csökkenhet az új lakások ára?
Az áfacsökkentés hatása szét fog oszlani. Úgy becsüljük, hogy a lakások ára kezdetben 5-8 százalékkal lesz alacsonyabb, de maradnia kell pénznek a fejlesztőknél is, hiszen kereslet eddig is lett volna az új lakásokra, csak nem érte meg felépíteni őket. A telekárak, valamint a kivitelezési költségek is nőhetnek.
Most mennyi eladatlan új lakás van a piacon és mennyire pöröghet fel a piac 2016-ban?
Budapesten ezer alatti az eladatlan lakások száma. Ezek egy része, ha két évnél régebben kapott használatbavételi engedélyt, nagyon rossz helyzetbe kerül, mert rájuk nem vonatkozik az adócsökkentés, ezért noha eddig sem tudták őket eladni, a piaccal együtt árat kell csökkenteniük, amivel komoly versenyhátrányba kerülnek. Ezen jó lenne módosítani. A válság kitörésekor tripla ennyi eladatlan új lakás volt, de a készlet szépen leapadt. 2015-ben 8-9 ezer átadott új lakással számolunk országosan, ebből 3-4 készül értékesítésre, a többit maguknak építik a tulajdonosok. Ez mélypont, de 2016-ban a duplájára nőhet a piac, csak értékesítésre lesz 8-9 ezer biztosan, 16-18 ezer pedig összesen.
Mikor kerülnek ezek a piacra, mikor nézelődjön, aki új lakásra vágyik?
Mivel biztos, hogy megéri nagy számban elindítani új fejlesztéseket, várhatóan elkezdik árulni azt is, amire még nincs építési engedély. A válság óta csak a kulcsrakész lakásokra volt kereslet, de már az idén láttuk, hogy visszatért a bizalom, alaprajz alapján is keltek el már lakások. Az áfacsökkentés terve már egy ideje felbukkant a piacon, az új projekteket az elmúlt hónapokban már előkészítették, bár már a válság évei is startvonalra készülődéssel teltek. Ahol nincs építési engedély, megvalósíthatósági számítások biztos vannak már a projektnél, így ezekről is hamar ki lehet deríteni az új kondíciók fényében érdemes-e elindulni. A fejlesztők mihamarabb elkezdik az értékesítést, finanszírozást is könnyebben kapnak, ha már eladták a lakások egy részét. A következő pár hétben a fejlesztők előjönnek az alaprajzokkal, szerződésmintákkal és persze egymást figyelve az árlistákkal. Eddig főleg a magas minőségű, komolyabb árréssel fejleszthető lakásokat láttuk a piacon, hiszen ezeket érte meg elindítani, most a tömegtermékek kerülnek előtérbe, ahol nincs kiemelkedő versenyelőny a többi projekthez képest.
Mikor költözhet, aki a következő hónapokban befizet?
Egy-másfél év lesz eleinte egy projekt végig vitele, de aztán az építőipari kapacitás elfogyása miatt szűkülés várható, lassabban készülnek majd el az új lakások.
Meddig maradhatnak az alacsonyabb árak?
A nagy keresletbővülés valószínűleg felszívja az olcsóbb lakásokat, arra számítok, hogy gyorsan, akár egy év alatt el is fog tűnni a kezdeti árcsökkenés.
A használt lakások ára is csökken majd?
Az újlakások csak a teljes lakásforgalom töredékét jelentik, s a piacon 2015-ben 150 ezer, '16-ban 170-180 ezer tranzakció várható. Az új kínálat nem tud akkora keresletet a használttól elvonni, hogy megállítsa az áremelkedést, inkább csak mérsékelni a fogja az ütemét. Ahol komolyabb hatás lehet, az az újszerű lakások piaca. Ezek eddig az újkínálat szűkössége miatt drágábbak lehettek az újaknál, s mivel ezek vevői átpártolnak az új fejlesztésekhez, az újszerűek ára az újak alá csökkenhet kicsit. A használt lakásoknál országosan 2013 és 15 között 15-20 százalékos volt az áremelkedés, Budapest belső kerületekben éves szinten ennyi. Az elhúzódó válságban fele annyi tranzakció volt, mint kellett volna, továbbra is sok elhalasztott vásárlás fűti a keresletet.
Tehát érdemes most, illetve a fejlesztések beindulásakor vásárolni?
Csak azok várjanak, akik újat akarnak, de gyorsan döntsenek, amint elkezdik értékesíteni az új fejlesztéseket. Akiknek használtra fáj a foguk, ne várjanak, további áremelkedés várható.